Es útil consultar a un agente de ‘real estate’ o bienes raíces (inmobiliario) cuando compre o venda propiedades inmobiliarias. Los agentes de bienes raíces pueden prestarle muchos servicios y colaborar con usted de diversas maneras. En ciertas transacciones inmobiliarias los agentes trabajan para el vendedor. En otras, el vendedor y el comprador tienen cada uno su propio agente. Algunas veces el mismo agente trabaja para el comprador y para el vendedor. Es importante que usted sepa si el agente está representando usted como su agente o si está simplemente consultando con usted mientras actúa como agente para la otra parte.
Este pagina se refiere a los diversos tipos de relación de agencia que se pueden establecer en el área de las transacciones inmobiliarias, y puede ayudarle a decider el tipo de relación que desea establecer con su agente de bienes raíces (real estate agent en ingles). También contiene información útil sobre los diversos servicios que los agentes de bienes raíces pueden prestar a compradores y vendedores, y explica la manera en que se paga a los agentes de bienes raíces.
VENDEDORES
Agente del vendedor
Si usted está vendiendo una propiedad inmobiliaria, es recomendable que «anuncie» la venta de su propiedad a través de una agencia inmobiliaria o de bienes raíces. Si se decide por esto, usted firma un «acuerdo de anuncio» en que autoriza a la empresa y a sus agentes a que lo representen como agentes vendedores en su trato con los compradores. También puede pedírsele que permita que agentes de otras empresas colaboren en la búsqueda de un comprador para su propiedad.
Lea y entienda bien el acuerdo de anuncio antes de firmarlo. El agente que lo representa a usted debe entregarl euna copia del acuerdo de anuncio después de que usted lo firme.
Deberes para con el vendedor: La empresa anunciadora y sus agentes deben promover sus intereses, ser leales a usted, seguir sus instrucciones legales, darle toda la información pertinente que pueda influir en sus decisiones, ser razonablemente hábiles, cuidadosos y diligentes y render cuenta de todo el dinero que manejen por usted. Una vez que haya firmado el acuerdo de anuncio, la empresa y sus agentes no pueden dar, sin su permiso, información confidencial sobre usted a sus posibles compradores o sus agentes siempre que lo estén representando a usted. Pero mientras no haya firmado el acuerdo de anuncio, evite decirle al agente anunciador lo que no desee que el comprador sepa.
Servicios y compensación: Para vender su propiedad, la empresa anunciadora y sus agentes ofrecerán prestarle a usted una serie de servicios. Entre ellos se puede incluir lo siguiente: establecer el precio de su propiedad, hacerle publicidad y comercializarla, darle a usted todos los formularios de revelación de propiedad requeridos para que usted los llene, negociar por usted el mejor precio y las mejores condiciones de venta posibles, revisar todas las ofertas escritas con usted y en general promover sus intereses. Por representarlo y por ayudarlo a vender su propiedad, usted le pagará a la empresa anunciadora una comisión o una cuota de venta. El acuerdo de anuncio debe establecer el monto o el método para determinar la venta al comisión o la cuota. También debe especificar si usted permitirá a la empresa compartir su comisión con los agentes que representen al comprador.
Agente doble
Usted puede permitir que la empresa anunciadora y sus agentes lo representen a usted y al comprador al mismo tiempo. Hay mayor probabilidad de que se produzca esta «relación de agencia doble» si uno de los agentes de su empresa anunciadora trabaja como agente comprador para alguien que desea comprar su propiedad. Si esto ocurre, y si usted todavía no ha aceptado una relación de agencia doble en su acuerdo de anuncio, su agente anunciador le pedirá que enmiende su acuerdo de anuncio que le permita actuar como agente para usted y para el comprador.
Puede ser difícil que un agente doble tenga en cuenta los intereses del comprador y del vendedor, sin embargo el agente doble debe tratar al comprador y al vendedor de manera equitativa y justa. Aunque el agente doble tiene los mismos deberes para con ambos, el comprador y el vendedor pueden prohibirle que dé cierta información confidencial a la otra parte.
Algunas empresas también ofrecen una forma de agencia doble llamada «agencia designada», en la cual un agente de la empresa representa al vendedor y otro agente de la misma empresa representa al comprador. Esta opción (cuando la hay) puede permitirle a cada «agente designado» representar de mejor manera a su parte.
Si se decide por la opción de «agencia doble», recuerde que, como la lealtad del agente doble se divide entre partes con intereses divergentes, es especialmente importante que usted tenga un entendimiento claro de su relación con el agente doble y de lo que el agente hará por usted en la transacción.
COMPRADORES
Cuando compre propiedades inmobiliarias, hay opciones en cuanto a la manera en que la agencia de bienes raíces sus agentes pueden trabajar para usted. Por ejemplo, usted puede desear que lo representen sólo a usted (con un agente comprador) o puede estar dispuesto a que lo representen a usted y al vendedor al mismo tiempo (con un agente doble) o puede aceptar que representen sólo al vendedor (con un agente vendedor o subagente). Algunos agentes le permitirán escoger uno de estos servicios, otros no.
Agente del comprador
Deberes para con el comprador: Si la agencia de biene raíces y sus agentes lo representan, deben promover sus intereses, ser leales a usted, seguir sus instrucciones legales, darle toda la información pertinente que pueda influir en sus decisiones, ser razonablemente hábiles, cuidadosos y diligentes y rendir cuenta de todo el dinero que manejen por usted. Una vez que usted haya aceptado (de palabra o por escrito) que sean sus agentes compradores, la empresa y sus agentes no pueden dar, sin su permiso, información confidencial sobre usted a vendedores o sus agentes siempre que lo estén representando a usted. Pero mientras no haya establecido el acuerdo con su agente comprador, evite decirle lo que no desee que el vendedor sepa.
Acuerdos no escritos: Para que usted y su agencia de bienes raíces tengan un entendimiento claro de lo que será su relación y de lo que la empresa hará por usted, es recomendable que tenga un acuerdo escrito. Sin embargo, algunas empresas pueden estar dispuestas a representarlo y prestarle asistencia como agentes compradores sin un acuerdo escrito. Pero si usted decide hacer una oferta para comprar una propiedad en particular, el agente debe obtener un acuerdo de agencia escrito. Si usted no lo firma, el agente no puede seguir representándolo y prestándole asistencia y no tiene la obligación de seguir manteniendo la confidencialidad de su información.
Lea y entienda el acuerdo de agencia antes de firmarlo. Una vez que haya firmado el acuerdo, el agente debe entregarle una copia
Servicios y compensación: Sea que usted tenga un acuerdo escrito o no escrito, el agente comprador le prestará una serie de servicios entre los cuales se pueden incluir los siguientes: encontrar una propiedad adecuada, hacer los arreglos financieros, obtener información sobre la propiedad y en general promover sus intereses. Si usted tiene un acuerdo de agencia escrito, el agente también puede ayudarlo a preparar y presentar una oferta escrita al vendedor.
El agente del comprador puede ser compensado de diferentes maneras. Por ejemplo, usted puede pagarle de su propio bolsillo o el agente puede solicitar primero compensación de parte del vendedor o del agente anunciador y lueg requerir que usted pague si el agente anunciador se niega a hacerlo. En cualquier caso, asegúrese de que la compensación del agente comprador esté especificada en el acuerdo de agencia de comprador antes de hacer una oferta de compra de propiedad, y asegúrese de leer cuidadosamente y entender bien las disposiciones de compensación.
Agente doble
Usted puede permitir que un agente o empresa lo representen a usted y al vendedor al mismo tiempo. Hay mayor probabilidad de que se produzca esta «relación de agencia doble» si usted se interesa por una propiedad anunciada por su agente comprador o su agencia de bienes raíces. Si esto ocurre, y si usted todavía no ha aceptado una relación de «agencia doble» en su acuerdo de agencia de comprador (de palabra o por escrito), su agente comprador le pedirá que enmiende el acuerdo de agencia de comprador o que firme un acuerdo o documento separado que le permita actuar como agente para usted y para el vendedor. Puede ser difícil que un agente doble tenga en cuenta los intereses del comprador y del vendedor. Sin embargo, el agente doble debe tratar al comprador y al vendedor de manera equitativa y justa. Aunque el agente doble tiene los mismos deberes para con ambos, el comprador y el vendedor pueden prohibirle que dé cierta información confidencial a la otra parte. Puede ser difícil que un agente doble tenga en cuenta los intereses del comprador y del vendedor. Sin embargo, el agente doble debe tratar al comprador y al vendedor de manera equitativa y justa. Aunque el agente doble tiene los mismos deberes para con ambos, el comprador y el vendedor pueden prohibirle que dé cierta información confidencial a la otra parte.
Algunas empresas también ofrecen una forma de «agencia doble» llamada «agencia designada», en la cual un agente de la empresa representa al vendedor y otro agente de la misma empresa representa al comprador. Esta opción (cuando la hay) puede permitirle a cada «agente designado» representar de major manera a cada una de las partes.
Si se decide por la opción de «agencia doble», recuerde que, como la lealtad del agente doble se divide entre las parte con intereses divergentes, es especialmente importante que usted tenga un entendimiento claro de su relación con el agente doble y de lo que el agente hará por usted en la transacción. Esto puede lograrse haciendo el acuerdo por escrito lo más pronto posible.
Agente del vendedor que trabaja con el comprador
Si el agente o la agencia de bienes raíces a que usted acude no ofrece agencia de comprador, o si usted no desea que actúen como su agente comprador, sigue siendo posible que usted trate con la empresa o sus agentes. Sin embargo estarán actuando como agentes del vendedor (es decir, como subagentes). Aún así, el agente puede ayudarle a encontrar y comprar una propiedad y prestarle muchos de los mismos servicios que le prestaría un agente comprador. El agente debe ser justo con usted y proporcionarle toda la «información pertinente» sobre las propiedades (tal como que el techo gotea).
Pero recuerde que el agente representa al vendedor y no a usted, y que por lo tanto debe intentar obtener el major precio en los mejore términos posibles para el vendedor de la propiedad. Más aún, se requiere que el agente del vendedor le dé al vendedor toda la información disponible sobre usted que favorezca al vendedor en la venta de su propiedad (aunque se trate de información personal, financiera o confidencial). Los agentes deben declarar por escrito que son agentes del vendedor antes de que usted les dé cualquier información que pueda favorecer al vendedor. Pero mientras no esté seguro de que un agente no es un agente del vendedor, usted debe evitar decir lo que no desee que el vendedor sepa.
Los agentes del vendedor reciben compensación del vendedor.